کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، لازمه رونق بخشیدن به بازار مسکن تهران

به گزارش ایماخبر، بازار مسکن پایتخت در حالی با کاهش ساخت و ساز روبروست که میانگین فروش هر مترمربع آپارتمان بر اساس گزارش بانک مرکزی در تهران به ۳۲ میلیون تومان رسیده است و از رشد خزنده قیمت‌ها با وجود رکود در این بازار حکایت دارد.

افزایش تولید و عرضه مسکن یکی از عولمل مهم رشد اقتصادی در شاخص های توسعه کلان هر کشور است که تعداد اعطای پروانه های ساخت و ساز توسط شهرداری‌ها بیانگر رونق یا رکود در این بخش به شمار می‌رود.

به تازگی مرکز آمار ایران در گزارشی درباره نتایج طرح “گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور” اعلام کرد که بهار امسال در شهر تهران ١١ هزار و ۵۵ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری، پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته (زمستان سال ۹۹) حدود ١٧,٢ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ١٣.٨ درصد کاهش داشته است. ‌

متوسط تعداد واحد مسکونی تهران در هر یک از پروانه‌های احداث ساختمان ٧.٩ واحد بوده است و ۲۲.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ١٧.٠ درصد کاهش داشته است.

مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان‌ صادرشده از سوی شهرداری‌ تهران در بهار امسال بالغ ‌بر ٢٠٨۴ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود ١١,۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ٨.۶ درصد کاهش داشته است.

متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها نیز در دوره‌ی مورد بررسی حدود ۱۴۹۴ مترمربع بوده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن عوامل سیاسی و اقتصادی متعددی را بر کاهش تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی دخیل می‌دانند که از جمله می‌توان به شرایط سیاسی کشور و برگزاری انتخابات، وضعیت حاکم بر شاخص‌های اقتصاد کلان و چشم انداز فعالیت های اقتصادی اشاره کرد.

در این زمینه به تازگی نیز شورای شهر تهران با اعمال تخفیف ۲۵ درصدی عوارض ساختمانی برای آن دسته از سازندگانی که به صورت یکجا و نقدی آن را پرداخت نمایند، موافقت کرد تا بتواند از این مسیر سازندگان را برای تداوم فعالیت‌های ساختمانی در کلانشهر تهران دلگرم کند.

در همین پیوند مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن در گفت وگو با خبرنگار ایرنا به تشریح علل کاهش اعطای پروانه های ساختمانی در بهار امسال در شهر تهران پرداخت.

وی گفت: افزایش شدید قیمت تمام شده واحدهای مسکن و مصالح و عوارض ساختمانی و مالیات ها، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را با دشواری‌های فراوانی روبرو کرده و میزان سرمایه گذاری لازم برای احداث هر واحد ساختمانی افزایش قابل ملاحظه ای پیدا کرده است به طوری که حجم سرمایه هایی که در این بازار در حال گردش بود تکافوی ساخت و ساز کمتری را می کند.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: بنابراین با اینکه طی سه سال گذشته با افزایش قیمت واحدهای مسکونی همراه بودیم اما رشد قابل توجهی در بخش ساخت و ساز نداشتیم که همین نکته این دوره را با دوره‌های قبلی رونق مسکن که افزایش قیمت با افزایش میزان ساخت وساز همراه بود، متمایز می‌کند.

سلطان محمدی توضیح داد: در گذشته هر وقت که قیمت ها افزایش پیدا می کرد، سرمایه گذاران پیش بینی می‌کردند که بازدهی پروژه های ساخت و ساز در حد مطلوبی خواهد بود و بنابراین سرمایه‌های بیشتری از سایر بخش ها وارد بخش مسکن می‌شد، اما این بار با وجود اینکه افزایش زیادی در قیمت مسکن داشتیم، اما حجم سرمایه گذاری در این بخش متناسب با تورم رشد نکرده است.

وی با بیان اینکه از نیمه دوم سال ۹۹ به تدریج مشخص شد که وارد دوره رکود خواهیم شد، تصریح کرد: شیب افزایش قیمت مسکن از نیمه دوم  سال ۹۹ رو به کاهش رفت و بعد از ابتدای سال نیز همین روند ادامه داشته به طوری که رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آبان سال ۱۴۰۰ در مقایسه با آبان سال گذشته نزدیک به ۱۸ درصد بوده است.

وی ادامه داد: این در حالی است که شاهد تورم حدود ۴۵ درصدی در کشور هستیم. به این ترتیب هر چند قیمت مسکن در یک سال گذشته افزایش محدودی داشته ولی این افزایش بسی کمتر از رشد تورم بوده که به معنای کاهش قیمت حقیقی مسکن یعنی قیمت پس از کسر تورم است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: این بدان معناست که سرمایه گذاران بخش ساختمانی در چند ماه گذشته بازدهی مطلوبی از سرمایه گذاری های خود کسب نکرده اند. با این وضعیت و با توجه به چشم انداز رکودی که انتظار می رود حدود ۲ سال تداوم داشته باشد، بخشی از سرمایه گذاران مسکن دچار تردید شده و ترجیح دهند که وارد این بازار نشوند، زیرا برآوردشان این است که بازدهی مورد نظر را برایشان تامین نمی کند.

این کارشناس بازار مسکن خاطر نشان کرد: این را باید اضافه کرد که میزان ریسک های سرمایه گذاری در طول چند سال گذشته به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده زیرا فشار های بسیار زیادی از طریق مالیات، عوارض و سایر اقدامات وارد می شود.

وی گفت: همین اقدامات باعث شده تا سرمایه‌گذاران دچار تردید بیشتری شوند و آنها را ترغیب کند تا سرمایه‌های خود را از بخش مسکن خارج کرده و در بخش های دیگر و یا حتی در کشور ترکیه سرمایه‌گذاری کنند.

سلطان محمدی اظهار داشت: با وجود تمایل دولت به افزایش میزان ساخت وساز و ورود سرمایه های بیشتر به بخش مسکن، به نظر می‌رسد عوامل اقتصادی باعث شده که بخش خصوصی علاقه‌ چندانی برای به ورود به این بخش نشان ندهد.

وی پیشنهاد داد: بهتر است سیاست‌های دولت به جای عرضه مسکن، در جهت تشویق سرمایه گذاری در این بخش باشد و شرایطی ایجاد شود که سرمایه های بیشتری به این بخش هدایت شود تا بخشی از اهدافی که دولت پیش بینی کرده از طریق سرمایه گذاری بخش خصوصی و خانوارها تامین شود.

وی سرمایه گذاری مستقیم دولت در بخش مسکن را قابل توجیه ندانست و اظهار داشت: ورود دولت به این بخش با توجه به کسری بودجه دولت و نبود منابع لازم تورم‌زا خواهد بود و لازمه رونق بخشیدن به صنعت ساخت وساز این است که ریسک‌های سرمایه گذاری کاهش یابد و مشوق هایی برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ایجاد شود.